Wie een huis wil kopen of huren, stuit vroeg of laat op de term borgsteller. Maar wat is een borgsteller en wanneer heb je er eentje nodig? Kort gezegd is een borgsteller een persoon of instelling die garant staat voor de financiële verplichtingen van een ander. Als de lener niet meer kan betalen, neemt de borgsteller die verplichting over. In de Nederlandse woningmarkt speelt dit begrip een steeds grotere rol, zowel bij hypotheken als bij huurcontracten. Banken als Rabobank, ABN AMRO en ING hanteren strenge kredietcriteria, en wanneer een aanvrager daar niet aan voldoet, kan een borgsteller het verschil maken tussen een goedgekeurde en een afgewezen aanvraag. Begrijpen hoe dit mechanisme werkt, is voor kopers én huurders van groot belang.
De rol en werking van een borgsteller bij vastgoedfinanciering
Een borgsteller verbindt zich juridisch aan de schuld van een ander. Dit betekent dat de borgsteller bij betalingsproblemen aansprakelijk wordt voor het openstaande bedrag. In de praktijk gaat het vaak om een ouder die borg staat voor een kind dat een eerste woning wil kopen, of om een werkgever die garant staat voor een werknemer met een tijdelijk contract. De borgstelling is vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst en heeft directe juridische gevolgen voor beide partijen.
Er zijn twee vormen van borgstelling die in Nederland gangbaar zijn. Bij een particuliere borgstelling staat een persoon uit de privésfeer garant, zoals een familielid of vriend. Bij een institutionele borgstelling neemt een organisatie die rol op zich, zoals de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG is in Nederland een veelgebruikte vorm van zekerheid bij hypotheken tot een bepaald bedrag, waarbij het Waarborgfonds Eigen Woningen als achtervang fungeert.
Wat de borgsteller precies riskeert, hangt af van de formulering in het contract. Bij een hoofdelijke borgstelling kan de schuldeiser de borgsteller rechtstreeks aanspreken zonder de hoofdschuldenaar eerst te moeten aanmanen. Dit is de meest vergaande vorm en wordt door banken het vaakst gevraagd. Wie borg staat, doet er goed aan dit onderscheid te kennen voordat hij of zij tekent.
De Nederlandsche Bank (DNB) houdt toezicht op de kredietmarkt en publiceert regelmatig data over hypotheekverstrekking. Uit die cijfers blijkt dat rond de 30% van de hypotheekaanvragen in Nederland op enig moment een aanvullende zekerheidsstelling vereist, waarvan borgstelling een van de meest voorkomende vormen is. Dit onderstreept hoe wijdverspreid het instrument is in de Nederlandse vastgoedpraktijk.
Voor de borgsteller zelf heeft de overeenkomst ook gevolgen buiten het directe financiële risico. Een actieve borgstelling kan doorwerken in de eigen kredietwaardigheid en leencapaciteit. Als de borgsteller zelf een lening wil afsluiten, houden geldverstrekkers rekening met de potentiële aansprakelijkheid die de borgstelling met zich meebrengt. Dit wordt meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek of het persoonlijk krediet.
In welke situaties is een borgsteller nodig?
Niet elke lener heeft een borgsteller nodig, maar er zijn specifieke omstandigheden waarin geldverstrekkers of verhuurders er expliciet om vragen. Het gaat daarbij altijd om situaties waarin het financiële risico voor de verstrekker als verhoogd wordt beoordeeld. Kennis van deze situaties helpt aanvragers om zich tijdig voor te bereiden.
De meest voorkomende omstandigheden waarbij een borgsteller gevraagd wordt, zijn:
- Een tijdelijk of flexibel arbeidscontract, waardoor het inkomen als onzeker wordt beschouwd door de bank of verhuurder
- Een te laag inkomen in verhouding tot de gewenste hypotheek of huurprijs, waardoor de financiële draagkracht onvoldoende is
- Een negatieve BKR-registratie of eerdere betalingsproblemen die de kredietwaardigheid aantasten
- Starters op de woningmarkt die weinig of geen eigen vermogen hebben opgebouwd en geen spaarbuffer kunnen aantonen
- Zelfstandige ondernemers met een korte bedrijfshistorie van minder dan drie jaar, waarbij het inkomen moeilijker te beoordelen valt
In de huursector is de borgsteller eveneens een bekend fenomeen. Verhuurders in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam vragen steeds vaker om een borgsteller wanneer de huurder student is of net is begonnen met werken. De huurmarkt is krap, en verhuurders willen zekerheid dat de huur ook bij tegenvallers wordt betaald. Een borgsteller biedt die zekerheid zonder dat de huurder direct een groot bedrag aan waarborgsom hoeft neer te leggen.
Ook bij nieuwbouwprojecten kan een borgsteller noodzakelijk zijn. Bij de aankoop van een woning in aanbouw wordt de hypotheek vaak in fasen uitbetaald. Als de financiële situatie van de koper tussen tekening en oplevering verandert, kan de bank alsnog aanvullende zekerheid eisen. Een borgsteller die al vroeg in het proces is betrokken, voorkomt problemen bij de definitieve overdracht.
Het gemiddelde hypotheekrenteniveau van circa 3,5% maakt lenen betaalbaarder dan in eerdere perioden, maar de toegangseisen zijn niet soepeler geworden. Banken toetsen streng op inkomen, vermogen en stabiliteit. Wie op een of meerdere criteria tekortschiet, wordt vrijwel altijd doorverwezen naar de mogelijkheid van borgstelling als oplossing.
Financiële gevolgen voor de borgsteller zelf
Borg staan is geen symbolisch gebaar. De financiële aansprakelijkheid is reëel en kan verstrekkende gevolgen hebben als de hoofdschuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. Een borgsteller die wordt aangesproken, moet het openstaande bedrag betalen uit eigen vermogen of inkomen. In het ergste geval kan dit leiden tot executoriaal beslag op eigendommen of loonbeslag.
Banken als ING en Rabobank voeren bij borgstelling een eigen toets uit op de financiële situatie van de borgsteller. Die toets lijkt sterk op een reguliere kredietbeoordeling: inkomen, vermogen, bestaande schulden en vaste lasten worden doorgelicht. Alleen wie zelf financieel sterk genoeg staat, wordt geaccepteerd als borgsteller. Dit beschermt zowel de bank als de borgsteller tegen onhoudbare situaties.
De looptijd van de borgstelling is een punt dat regelmatig over het hoofd wordt gezien. Een borgstelling eindigt niet automatisch na een paar jaar. Zolang de lening of het huurcontract loopt, blijft de verplichting bestaan, tenzij er schriftelijk anders is overeengekomen. Borgstellers doen er verstandig aan om periodiek te controleren of de hoofdschuldenaar zijn verplichtingen nakomt en of er mogelijkheden zijn om de borgstelling te beëindigen of te beperken.
Fiscaal gezien heeft borgstelling in Nederland geen directe voordelen voor de borgsteller. Als de borgsteller daadwerkelijk moet betalen en dat bedrag niet terugkrijgt, kan er in bepaalde gevallen sprake zijn van een kwijtgescholden lening of een schenking, met mogelijke fiscale consequenties. Een belastingadviseur of financieel planner kan hierover uitsluitsel geven op basis van de specifieke situatie.
Alternatieven voor wie geen borgsteller kan of wil inschakelen
Niet iedereen heeft een persoon in zijn of haar omgeving die bereid en financieel in staat is om borg te staan. Gelukkig zijn er in Nederland alternatieven die een vergelijkbare zekerheid bieden zonder dat een privépersoon zijn nek uitsteekt.
De bekendste institutionele optie is de Nationale Hypotheek Garantie. Wie een woning koopt onder de geldende kostengrens, kan aanspraak maken op NHG. Dit verlaagt niet alleen het risico voor de bank, maar levert de koper ook een lagere hypotheekrente op. Het Waarborgfonds Eigen Woningen springt bij als de eigenaar de woning noodgedwongen moet verkopen met een restschuld. NHG vervangt in de meeste gevallen de behoefte aan een particuliere borgsteller volledig.
Een andere route is het verhogen van de eigen inbreng. Wie meer eigen vermogen inbrengt, verlaagt de loan-to-value ratio van de hypotheek. Banken beoordelen een lagere ratio als minder risicovol, waardoor de noodzaak van aanvullende zekerheid afneemt. Sparen, een schenking van ouders of het benutten van een erfenis zijn manieren om dit te realiseren.
Voor huurders die geen borgsteller kunnen vinden, bieden sommige gemeenten en woningcorporaties huurgarantieregelingen aan. Deze regelingen springen bij als een huurder tijdelijk niet kan betalen, zonder dat een privépersoon daarvoor aansprakelijk is. De voorwaarden verschillen per gemeente en corporatie, dus het loont om dit bij de lokale instanties na te vragen.
Ten slotte is er de optie van een hogere waarborgsom. In de vrije huursector accepteren verhuurders soms een waarborgsom van twee of drie maanden huur in plaats van een borgsteller. Dit geeft de verhuurder directe zekerheid zonder dat een derde partij betrokken hoeft te worden. Voor huurders met voldoende spaargeld kan dit een praktische uitweg zijn. Het advies van een onafhankelijk financieel adviseur of een hypotheekadviseur is bij al deze keuzes aan te raden, zodat de gekozen oplossing past bij de persoonlijke situatie en de actuele marktomstandigheden.
